[이것이 부동산이다]‘자연 친화적’ 은평뉴타운 vs ‘탁월한 입지여건’ 송파신도시

내집 마련을 해야 하는 서울 거주자라면 지금쯤 고민하지 않을 수 없다. “최고의 경쟁력을 갖췄다”는 은평뉴타운과 송파신도시(위례신도시) 때문이다. 고민할 시간은 그리 많지 않다. 분양이 임박했기 때문이다.

송파신도시 분양시기는 2009년 가을로 아직 20개월 이상 남았지만, 은평뉴타운은 12월 초로 당장 코앞으로 다가왔다. 어떤 곳이 자신의 여건에 맞는지 각각의 장단점을 파악해 결정을 해야 할 시기다. 수요자들이 분명히 알아둬야 할 점은 분위기에 휩쓸리지 말라는 것이다. 섣부른 선택으로 고액의 자금이 장기간 묶일 수도 있다. 선택은 자유지만, 한 번의 결정이 10년 이상을 좌우하는 게 부동산이다. 이런 점을 감안하면 고민하지 않고 확인도 없이 남의 말만 듣고 결정하지는 않을 것이다.

은평뉴타운 ‘자연친화’ vs 송파신도시 ‘입지여건’
그렇다면 두 곳의 차이점은 무엇이고, 각각 어떤 장점이 있을까. 분양 시기가 빠른 은평뉴타운은 자연 친화적 환경이 월등히 우수하다는 평가다. 서울 도심에서 10㎞ 거리에 자리해 있으면서도, 마치 북한산국립공원 안에 들어서 있는 듯한 느낌이다. 진관·갈현·서오릉공원과 북한산이 병풍처럼 사업지구를 둘러싸고 있는 등 그림 같은 스카이라인이 펼쳐진다.

서울 시내에서 용적률이 150% 내외밖에 적용받지 않고 녹지율은 무려 42%대에 이르는 사업장은 은평뉴타운이 유일할 정도다. 용적률이나 녹지율 모두 판교신도시보다 뛰어나다. 높은 녹지율에도 불구하고 지어지는 아파트 대부분의 층고가 6~15층에 불과해 환경 친화성을 더욱 높인다.

북한산에서 창릉천으로 흘러내리는 실개천 4.2㎞ 구간이 복원되면서 물고기와 수생곤충이 서식하는 친수변 공간도 품고 있다. 단지 주변에는 갈대밭 등 다양한 녹지공간이 들어선다.

이에 비해 송파신도시는 탁월한 입지여건이 돋보인다. 56%대에 달하는 높은 임대주택 건립비율이나 불투명한 교통여건에도 불구하고 송파신도시가 가치 높은 사업지로 꼽히는 이유이기도 하다. ‘`강남의 유일한 신도시`’라는 평가와 함께 접근성에서도 송파가 한 수 위다.

송파신도시는 ‘미래형 웰빙 주거도시’로 조성된다. 92만5624㎡(28만평) 규모의 성남CC를 내려다보며 청량산 산책길을 즐기고 남한산성을 오를 수 있다. 상대적으로 좁은 사업부지에 많은 물량을 짓다 보니 용적률(214%)과 밀도(181명/㏊)는 다른 신도시에 비해 높은 편이지만, 그리 우려할 만한 수준은 아니라는 평가도 있다.

내집 마련이 급하다면 ‘은평뉴타운’
은평뉴타운은 입주시기가 빠르다는 장점이 있다. SH공사가 추진하는 은평뉴타운은 후분양 사업장이다. 때문에 공정률이 80% 이상 경과된 이후 분양한다. 이런 이유로 분양계약 후 입주까지는 불과 5~6개월 밖에 걸리지 않는다. 내집 마련이 급한 수요자에겐 은평뉴타운이 안성맞춤인 셈이다.

아파트 1만5천9백24가구와 단독주택 2백48가구 등 총 1만6천1백72가구가 들어서는 은평뉴타운은 1~3지구로 나눠 개발된다. 공정률이 80%가량 진행된 1지구(4천백660가구)는 오는 12월 가장 먼저 공급된다. 2지구(5천1백34가구)는 40% 정도 공사가 진행됐으며 3지구(6천3백78가구)는 공사 초기 상태다.

이와는 달리 송파신도시는 최초 분양시기가 오는 2009년 9월로, 첫 입주도 2011년 12월에야 가능하다. 물론 일정이 더뎌질 경우 그만큼 공급시기도 늦춰지고 입주시기도 뒤로 밀린다. 송파신도시의 경우 일반아파트 4만4천2백87가구, 주상복합아파트 3천5백84가구, 단독주택 7백94가구, 연립 7백72가구로 모두 4만9천4백37가구다.

다만, 최근 건교부가 검토 중인 방안에 따르면 임대물량은 줄어들되, 분양물량은 늘어날 것으로 보인다. 송파신도시는 개발제한구역(그린벨트)을 해제하는 만큼, 임대주택 비율이 전체 공급물량의 절반을 넘어야 한다. 때문에 건교부는 이 규정은 지키되, 분양주택을 최대한 늘리는 방안을 마련하고 있다. 즉 지난 2005년 개발계획 발표 당시 52 : 48이던 임대와 분양비율을 50 : 50으로 조정한다는 방침이다.

투자가치를 따진다면 ‘송파신도시’
이 같은 분양이나 입주시기로는 은평뉴타운이 경쟁력이 있지만, 투자가치 측면에선 송파신도시가 훨씬 낫다는 평가가 많다. 무엇보다 분양가를 비교하면 그 해답을 쉽게 얻을 수 있다.

이번 은평뉴타운 1지구 일반분양분은 1천6백43가구다. SH공사에 따르면 이들 1지구 아파트의 3.3㎡(1평)당 분양가는 9백45만~1천3백80만원으로 결정됐다. 전용면적을 기준으로 분양가는 △59㎡(18평, 분양 25평형) 2억1천9백17만원(3.3㎡당 9백45만원) △84㎡(25평, 34평형) 3억4천7백42만원(1천50만원) △101㎡(31평, 41평형) 5억7백68만원(1천2백60만원) △134㎡(41평, 53평형) 6억8천2백7만원(1천3백20만원) △167㎡(51평, 65평형) 9억5백54만원(1천3백80만원) 등이다. 주택 면적별 공급물량은 역시 전용면적을 기준으로 △84㎡ 3백41가구 △101㎡ 5백44가구 △134㎡ 5백16가구 △167㎡ 2백42가구 등이다.

2009년 9월부터 선보일 송파신도시 분양물량은 전용 85㎡(25.7평) 이하를 기준으로 3.3㎡당 9백만원대가 될 예정이다. 물론 전용 85㎡가 넘는 물량은 시세의 80%까지 책정하는 채권입찰제가 적용된다. 현재 송파신도시 인접지에 자리한 중대형 아파트 시세는 3.3㎡당 2천만원 안팎으로, 이 같은 가격이 분양 때까지 유지될 경우 분양가는 3.3㎡당 1천6백만원 선이 된다.

중소형 평형을 기준으로 절대 분양가는 3.3㎡당 40만~60만원 차이에 불과하겠지만, 주변 시세를 비교하면 송파신도시 당첨자가 월등히 유리하다. 그만큼 더 많은 시세차익을 누릴 수 있다는 것이다. 실제 송파신도시 주변 아파트 가격은 은평뉴타운 인근에 비해 30~40% 이상 더 비싸다.

당첨 후 예상 투자수익 따져보자
이런 상황을 감안, 당첨 후 각각 얼마 정도의 투자수익을 올릴 수 있을지 알아보자. 은평뉴타운의 경우 주변 시세는 3.3㎡당 1천2백만~1천5백만원 선으로, SH공사가 발표한 분양가를 감안할 때 3.3㎡당 1백만원대에서 2백50만원대의 시세차익을 얻을 수 있다는 결론이 다.

송파신도시는 어떨까. 두 가지로 나눠보자. 주변 시세가 3.3㎡당 1천7백만~2천만원 선임을 감안할 때, 일단 3.3㎡당 분양가격이 9백만원대인 중소형의 경우 최대 2배가량의 이익을 확보할 수 있다. 이 정도면 판교신도시가 부럽지 않은 ‘로또아파트’라 불릴 만하다.

중대형 평수는 채권입찰제를 적용한다. 따라서 현재 시점을 기준으로 당첨자가 부담하는 실질 분양가는 시세의 80% 선인 3.3㎡당 1천6백만원 안팎이다. 시세가 유지되면 3.3㎡당 4백만원 내외의 시세차익이 발생하는 것이다.
물론 은평뉴타운과 마찬가지로 송파신도시 역시 시세가 오를수록 당첨자가 더 많은 이익을 얻을 수 있다. 다만, 이 같은 시세차익은 입주 후 전매제한 기간이 끝나야 현실화시킬 수 있다. 전매제한 기간은 은평뉴타운이 중소형 5년, 중대형 7년이고 송파신도시는 중소형 7년, 중대형 10년이다.

공급물량 어떻게 배분되나?
청약저축 가입자라면 은평뉴타운이 절대 유리하다. 은평뉴타운에 들어서는 전용 85㎡ 이하 아파트는 모두 공공아파트로, 전량 청약저축 가입자의 몫이 된다. 청약가점제는 적용되지 않는다. 청약저축에 가입, 2년이 경과하고 월납입금을 24회 이상 납입한 경우 1순위가 인정된다. 1순위 경합시에는 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 5년 이상 무주택 세대주로, 60회 이상 납입한 청약자 가운데 저축총액이 많은 순으로 당첨자를 결정한다.

전용 85㎡ 초과 물량은 청약예금 가입자를 대상으로 한다. 주택법 개정에 따라 공급물량의 50%는 청약가점제를 적용한다. 나머지 50%는 추첨제로 당첨자를 결정한다. 청약예금 가입자의 청약 가능한 물량은 서울 거주자 기준으로 △101㎡ 6백만원 △134㎡ 1천만원 △167㎡ 1천5백만원 이다.

송파신도시 역시 별반 다르지 않다. 다만, 청약 가능 대상이 다소 차이가 있다. 은평뉴타운은 서울시 거주자가 우선 청약한다. 따라서 순위에서 미달돼야 수도권 거주자에게 청약 기회가 돌아간다.

이에 반해 서울 송파구 거여동·장지동, 성남시 창곡동, 하남시 학암동 일대 678만㎡(2백5만 평) 규모의 사업부지에 조성되는 송파신도시는 행정구역별로 지역 우선 배정에서 차이가 있다. 이 가운데 서울 송파에 들어서는 물량은 모두 서울 거주자를 대상으로만 분양한다. 현 주택공급규칙상 서울에서 지어지는 물량은 서울 거주민에게 100% 우선 공급할 수 있도록 규정돼 있다.

성남과 하남은 역시 규칙상 각각 30%씩만 우선 배정한다. 다만, 전체 배정물량은 아직 확정되지 않았다. 가장 유력하게 검토되고 있는 방안은 각 지역별 사업면적을 기준으로 하는 안과 인구수 등을 감안해 나누는 안 등이다.

계획상 송파신도시는 서울이 2백58만㎡(78만 평)이며 성남시와 하남시는 각각 2백78만㎡(84만 평)와 1백42만㎡(43만 평)다. 따라서 사업 면적별로 배정할 경우 서울에는 1만8천6백여 가구가 지어진다. 이어 성남에는 2만1백여 가구가, 하남에는 1만3백여 가구가 각각 배정된다. 이 경우 성남은 6천여 가구가 지역 우선 물량으로 공급되며 하남은 약 3천1백 가구가 우선적으로 지역주민에게 할당된다.

당첨 가능 청약가점은 얼마나 되나
서울지역 최대어로 꼽히는 은평뉴타운과 송파신도시의 당첨 가능한 청약가점은 얼마나 될까. 가장 관심을 끄는 대목이기도 하다.

관련 전망치가 속속 나오고 있다. 다만, 시간이 갈수록 전체적인 커트라인이 높아지고 있다. 무엇보다 최근 청약 접수를 실시한 수도권 주요 신규분양단지의 당첨권이 예상보다 높아지고 있기 때문이다.

지난 9월까지만 하더라도 은평뉴타운은 당첨 가점 커트라인 예상치가 50~55점 정도였다. 하지만, 청약가점제가 처음 적용된 인천 논현지구 ‘논현 힐스테이트’와 서울지역 처음 물량인 서울 동대문구 용두동 ‘래미안 용두’ 등의 청약가점 커트라인이 예상보다 높은 것으로 나타나자, 일제히 은평뉴타운 1지구의 당첨권 점수를 상향 조정했다.

일각에선 송파신도시와 비슷한 최대 70점까지 올라갈 가능성이 있다는 분석이 나오기도 했다. 84점이 만점인 청약가점제에서 70점은 상위 1~2% 이내에 속하는 높은 점수다. 이처럼 은평뉴타운 1지구가 주목을 끈 이유 중 하나가 바로 전매제한 규정에 묶이지 않는다는 점이었다.

하지만, 이후 상황이 바뀌었다. 서울시가 분양시기를 12월로 늦추면서 전매제한 조치를 적용받게 된 것이다. 이 경우 수요자들의 관심이 떨어지고 그만큼 당첨권 점수가 내려갈 가능성이 높다는 분석이 이어졌다. 한때 예상 당첨 커트라인도 다시 50점대로 내려가기도 했다.

그러나 또 다른 변수가 생겼다. 서울시가 지난 11월 초 은평뉴타운 일반분양아파트에 대한 분양가를 낮춘 것이다. 시 발표치는 당초 지난해 내놓은 분양가보다 10% 안팎 싼 것으로, 특히 비슷한 시기 분양할 예정인 고양시 식사지구나 덕이지구보다 오히려 10~20%가량 저렴하다. 그만큼 가격 경쟁력이 생긴 셈이다. 이런 이유로 인해 최근 예상 당첨 커트라인 점수가 60점대로 다시 상승했다.

송파신도시 역시 예상 당첨 가능권 점수는 매우 높다. 일각에선 70점대 밑으론 당첨 기대 자체를 하지 말아야 한다는 의견도 내놓고 있다. 점수상으론 분양시기가 1년 앞서는 광교신도시와 함께 수도권 2기 신도시 가운데 가장 월등할 것이란 예측이 대부분이다. 그 정도로 합리적인 예상이 어렵고 치열한 눈치경쟁이 불가피할 것이란 게 전문가들의 의견이다.

다만 소형과 대형 평형 간 청약경쟁 차이가 다소 나타날 것으로 보이는 만큼, 당첨권 점수도 각기 다를 수 있다. 따라서 청약예정자들은 평형대별로 차별된 전략을 짜야 한다. 즉, 경쟁이 상대적으로 더욱 치열할 것으로 보이는 중소형의 경우 다소 넉넉하게 청약할 필요가 있다.

■글 / 문성일(머니투데이 기자) ■사진 / 경향신문 포토뱅크