[이것이 부동산이다]청약가점제와 분양가상한제에 대한 모든 것

고의성이 있든 없든 청약가점제의 점수 계산이 바르게 되지 않아 생긴 오류는 모두 청약자가 책임을 져야 한다. 어렵게 청약 당첨자가 됐다 하더라도 분양권 전매제한에 의해 몇 년 동안 주택 거래를 하지 못할 수도 있다. 달라진 청약가점제와 분양가상한제 그리고 분양권 전매제한에 대해 꼼꼼하게 짚어보자.

9월부터 시행에 들어간 분양가상한제와 청약가점제가 신규 분양시장을 뒤흔들고 있다. 무엇보다 분양권 전매제한과 가점 규모가 청약자들의 갈등을 일으키고 있다.

분양가상한제 단지의 경우 상대적으로 싼 분양가를 환영할 만하지만, 동시에 적용되는 분양권 전매제한은 무시할 수 없는 걱정거리다. 전매 제한기간은 분양 계약 후 7~10년(민간 5~7년)으로, 이 기간 중 사고파는 행위를 할 수 없다. 청약가점제도 고민이다. 당첨권에 들 수 있는 가점 규모가 신규 분양단지마다 제각각인 데다, 분양가상한제마저 적용되면 역시 장기간 재산권 행사가 제한되는 규정에 묶이기 때문이다.

이 같은 현상은 이미 수도권 분양시장에서 나타나고 있다. 실제 모델하우스에 수만 명의 방문객이 다녀가며 관심을 모았던 경기도 남양주시 진접택지개발지구 동시분양의 경우 최근 접수를 받은 1순위 청약에서 모두 5천9백27가구 공급에 1천7백66명만이 나서 평균 0.29대 1의 경쟁률을 보이는 데 그쳤다. 이 가운데 5개 업체가 분양한 전용면적 85㎡(25.7평) 이하는 3개 단지에서 공급가구 수 대비 청약자 수가 14~24%에 머물렀다. 비교적 분양가격이 저렴했던 경기지방공사 ‘자연앤’도 1순위에서 0.40대 1의 저조한 경쟁률을 보였다.

이런 청약저조 현상은 공급업체들의 기대에도 불구하고 3순위까지 이어져 청약률이 20~30%대에 그쳤다. 공급업체 입장에선 장기 미분양까지 걱정해야 할 상황이 된 것이다. 진접지구의 청약 부진은 비싼 분양가에다, 전매 규정이 적용되기 때문으로 풀이된다. 분양가상한제 적용으로 전용 85㎡ 이하 소형 평수 계약자는 10년간 전매제한에 묶이게 돼 수요자들이 나서지 않은 것.

이에 비해 분양가상한제를 적용받지 않아 입주 후 곧바로 전매할 수 있는 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트는 상대적으로 선방했다. 평수별로 다소 차이가 있지만, 5백36가구를 공급한 신도브래뉴는 8백48명이 신청, 평균 1.58대 1의 경쟁률을 기록했다. 특히 127㎡(38평형)의 경우 수도권 3순위에서 무려 59.7대 1의 경쟁률을 보이는 등 인기를 끌었다. 급기야 일부 공급업체들은 청약통장 없이 신청할 수 있는 이른바 ‘제4순위’에서 모집가구 수를 간신히 채웠다.

아직도 헷갈리는 청약가점제와 판단이 쉽지 않은 분양가상한제에 분양권 전매까지 수요자들의 혼란은 여전하다.

아직도 혼란스런 청약가점제‥이럴 땐 어떻게 하나?

은평뉴타운 개발을 위해 철거된 구파발 주변의 상가들.

청약가점제는 지난 9월 1일부터 시행됐지만, 가점제 적용 물량의 첫 청약접수는 17일부터 시작됐다. 9월 14일에야 은행권 전산시스템을 전면 개편했기 때문이다. 인터넷 청약시 자동 계산되는 청약통장 가입기간을 제외하곤 무주택기간, 부양가족 수 등의 점수 계산은 철저히 청약자 본인의 책임하에 이뤄진다. 때문에 사전에 관련 서류를 챙겨 오류 입력을 방지하는 게 중요하다. 문제는 잘못된 점수 계산이 청약자가 악의로 했느냐, 착오나 실수로 했느냐를 가려주지 않는다는 것이다. 즉, 악의가 아니더라도 구제해주지 않는다.

청약 가점을 잘못 입력해 당첨되면 주택법 39조 규정상의 ‘공급질서교란금지’ 위반으로 당첨 취소는 물론 재당첨 제한에 묶이게 된다. 다만, 실수로 입력을 잘못했어도 본인의 점수보다 낮게 입력해 당첨된 경우 당첨자로 인정된다. 물론 본인 실수로 점수를 낮게 입력해 당첨이 되지 않은 경우는 구제되지 않는다.

청약가점 계산시 오피스텔은 주거용·사무용 구분 없이 무주택으로 계산한다. 아파트 입주권 역시 입주 전까지는 무주택으로 본다. 무허가 주택은 등기부등본이 없지만 무허가건축물관리대장으로 별도 관리되고 있어 무주택 계산시 주의가 필요하다. 무허가 건축물 구분은 재산세를 납부할 경우 주택으로, 내지 않으면 무주택으로 간주한다.

전용면적 85㎡(25.7평) 초과 민영주택은 채권입찰제가 적용, 채권액을 많이 써낸 청약자 가운데 당첨자를 결정한다. 이때 채권입찰제 적용 아파트가 미분양된 경우 관련 규정에 따라 선착순으로 계약자를 찾는다. 따라서 채권입찰자가 적용되는 중대형 아파트는 채권입찰액을 쓰지 않아도 된다.

3순위는 통상 청약통장 없이도 접수할 수 있다. 때문에 100% 추첨제만 적용된다. 3순위 인터넷 접수 신청은 전자금융(인터넷·모바일뱅킹) 서비스가 신청돼 있고 출금계좌에(건설사가 지정한) 3순위 청약신청금 이상의 잔액을 유지하고 있으면 청약이 가능하다.

인터넷 청약신청시 취소는 신청 당일 오후 6시까지 가능하다. 이미 인터넷으로 신청한 청약 내용을 다시 고치기 위해서는 ‘청약신청 취소’를 클릭한 후 재신청하면 된다. 다만, 인터넷 청약신청 취소는 1·2순위에 한한다. 100% 추첨제만 실시돼 청약신청금으로 접수하는 3순위는 은행지점(대행은행)을 찾아 청약신청을 취소해야 한다는 점을 유의할 필요가 있다.

하늘에서 본 경기도 화성 동탄신도시 예정지역.

상속을 통해 주택의 공유지분을 취득한 사실이 드러나 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분하면 무주택자로 인정받는다. 세무서에 사업자로 등록한 개인 사업자가 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위해 지은 주택이나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업승인을 받아 건설한 주택을 가지고 있어도 무주택자가 된다. 전용면적 20㎡(6평) 이하의 주택을 1채 소유해도 무주택자로 간주된다. 다만, 이때 아파트는 제외된다.

건물등기부나 건축물대장 등에 주택으로 등재돼 있지만, 거주자가 없는 폐가이거나 멸실된 경우 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 멸실시키면 무주택자로 인정받을 수 있다. 전용면적 60㎡ 이하이고 최근 연도의 개별공시가격이 5천만원 이하인 1주택을 10년 이상 소유한 경우 무주택 자격이 주어진다.

청약자인 남편이 직장 문제로 지방에 혼자 떨어져 있고 부인(배우자)이 세대를 분리, 직계존속을 부양하는 경우 부인이 세대주여야 직계존속을 부양가족으로 인정한다. 직계비속은 주민등록상 등재된 미혼 자녀로 한정하며 만 30세 이상 미혼 자녀는 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년 이상 같은 주민등록에 등재된 경우에만 부양가족으로 인정받는다.

부모가 사망한 미혼의 손자·손녀를 같은 주민등록에 등재하는 경우 (손자·손녀를) 부양가족으로 인정한다. 다만, 30세 이상의 손자·손녀는 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년 이상 청약자나 배우자의 같은 주민등록에 있어야 부양가족으로 인정받는다는 점을 잊어서는 안 된다.

청약통장 가입자 연령이 만 30세가 되는 날부터 무주택기간을 산정한다. 가입자가 만 30세 이전에 혼인한 경우 혼인 신고일부터 계산한다. 30세 미만에 결혼한 후 이혼했다가 재혼한 경우 혼인일자 가산점은 최초 호적등본상 기재된 혼인신고일로부터 산정한다. 예를 들어 만 35세로 만 26세에 청약통장에 가입한 수요자가 만 27세에 결혼하고 1년 후 이혼한 뒤 6개월 후 재혼했다면 무주택기간은 만 27세인 최초 혼인일자부터 인정받을 수 있다.

주택을 소유한 조부모나 부모를 모시는 경우 청약통장 가입자는 무주택자로 간주된다. 다만, 이들 조부모나 부모가 주택을 가지고 있기 때문에 가점에서 감점을 받는다. 감점 점수가 전체 가점보다 많은 경우 가점제 점수는 ‘0’점으로 산정된다.

입주 후 곧바로 되팔 수 있는 아파트 아직도 많다
정부가 직접적인 가격 통제를 위해 도입한 분양가상한제는 분양권 전매제한을 동반한다. 그만큼 청약자 입장에선 최대 난제이자 고민거리가 아닐 수 없다.

분양가상한제가 적용되는 아파트는 건설교통부가 정한 기본형건축비 등에 따라 분양가를 책정해야 한다. 2005년 8·31 부동산 대책의 후속 조치로 나온 이 제도는 지난해 판교신도시에 적용됐으며 현재 공공택지 아파트에 적용하고 있다. 올 9월부터는 민간택지로 확대 적용하고 있다. 9월 1일 이후 사업승인을 신청하거나 오는 12월 1일 이후 분양승인을 신청하는 모든 신규 분양 아파트가 대상이다.

민간 확대 적용 전까지는 공공택지 아파트를 제외한 수도권 민간택지 아파트의 경우 준공 후 등기를 마치면 팔 수 있었다. 하지만 일단 분양가상한제가 적용되면 일정기간 전매할 수 없다. 수도권 공공택지 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 계약 후 10년, 85㎡ 초과는 7년 동안 되팔 수 없다. 수도권 민간택지에서 나오는 85㎡ 이하도 7년, 85㎡ 초과는 5년간 팔지 못한다.

분양가는 싸지만, 장기간 되팔지 못하기 때문에 수요자 입장에선 골칫거리를 안고 가야 하는 셈이다. 이런 이유로 수요자들은 분양가상한제를 피해 등기 후 곧바로 분양권 전매가 허용되는 아파트에 자연스럽게 눈을 돌리게 된다.
올 9월 이후 연말까지 선보일 예정인 수도권 내 아파트 가운데 분양가상한제가 적용되지 않는 단지는 총 40곳. 공급 물량은 1만7천2백45가구에 달한다. 지역별로는 서울이 35개 단지 1만3천8백34가구이며 인천이 2곳에서 2천1백3가구, 경기가 3곳 1천3백8가구 등이다.

서울에선 은평뉴타운 1지구 2천8백17가구가 상한제를 피했다. 79~221㎡(23~66평형)로 구성되는 이 물량은 오는 11월 공급될 예정이며 등기 후 전매가 가능하다. 이와 함께 1천 가구가 넘는 분양가상한제 미적용 단지도 3곳이나 있다. 삼성물산 건설부문이 9월에 공급할 예정인 동대문구 용두동 ‘래미안’은 80~149㎡(24~45평형) 1천50가구로 구성된다. 용두6구역 재개발사업인 이 아파트는 2백60가구를 일반분양한다. 현대건설이 은평구 불광동에서 선보일 재개발아파트인 ‘힐스테이트’는 단지 규모가 79~167㎡(23~50평형) 1천1백11가구에 달한다. 다만 일반분양 물량이 63가구에 그친다는 점이 아쉽다. 한진중공업이 11월쯤 선보일 계획인 동작구 상도동 ‘해모로’는 80~153㎡(24~46평형) 1천5백92가구 규모다. 지역조합아파트로 전체 물량 중 3백24가구가 일반 청약자를 대상으로 공급된다.

강남권에서도 등기 후 전매 가능한 단지가 잇따라 분양된다. 계룡건설산업이 추진하는 강남구 도곡동 재건축단지는 이미 사업승인을 얻어 분양가상한제를 적용받지 않는다. 278~338㎡(84~102평형)의 대형 평수로 52가구 중 33가구가 일반분양된다. 강남구 청담동에서 10월쯤 선보일 예정인 동양건설산업의 ‘동양파라곤’도 사업승인이 확정됐다. 이 아파트는 165~264㎡(50~80평형) 35가구로, 공급가구수가 적은 게 흠이다. 금호건설이 빠르면 10월 중 공급할 예정인 서초구 방배동 ‘금호어울림’ 역시 분양가상한제를 피할 가능성이 높은 단지다. 주상복합아파트인 이 단지는 142~295㎡(42~89평형) 79가구 규모로 꾸며진다.

이밖에 동작구 상도동 ‘신원아침도시’(8백86가구), 성북구 하월곡동 ‘대우푸르지오’(7백14가구), 성동구 성수동1가 ‘두산위브’(5백56가구), 성북구 길음7구역 ‘두산위브’(5백48가구), 성북구 하월곡동 ‘동일하이빌’(4백40가구), 중랑구 목동 ‘GS자이’(4백11가구), 동작구 신대방동 ‘e-편한세상’(3백92가구), 구로구 고척동 ‘벽산블루밍’(3백39가구), 용산구 효창동 ‘대우푸르지오’(3백2가구) 등도 모두 분양가상한제를 피할 공산이 커 등기 후 전매가 허용될 것으로 보인다.

인천에선 최초의 청약가점제 단지로 눈길을 끈 남동구 논현지구 ‘현대힐스테이트’(5백94가구)에 이어 남구 주안8동 ‘한신휴’가 눈에 띈다. 안국·우전·신청운 재건축단지인 이 아파트는 63~146㎡(19~44평형) 4백82가구로 구성되며 조합원분을 제외한 4백82가구가 일반 분양된다. 분양 시기는 추석 전후가 될 전망이다.

경기권에서는 양주 고읍지구 물량이 분양가상한제를 벗어났다. 고읍지구 11블록 ‘신도브래뉴’는 108~258㎡(32~78평형) 7백44가구 규모로, 전용 85㎡ 이하 물량은 10년간 전매가 제한되지만 초과 평수는 등기 후 곧바로 되팔 수 있다. 역시 고읍지구 6-3블록에서 각각 선보일 ‘한양 수자인’도 같은 조건이 내걸린다. 124~185㎡(37~56평형) 4백34가구로 전량 전용면적 85㎡를 초과하는 이 단지의 경우 준공 후 등기만 하면 바로 전매할 수 있다. 화성 동탄지구 23-1블록에서 공급되는 주상복합아파트 ‘동양 파라곤’도 전매 규정이 등기 전까지만 걸린다. 151~221㎡(45~67평형) 1백30가구 규모인 이 아파트는 90가구가 일반 청약자 몫으로 배정된다.

전문가들은 이들 입주 후 전매 가능 단지의 경우 장기간 되팔 수 없는 상한제 아파트에 비해 반사이익을 볼 수 있다면서도, 앞으로의 발전성과 가격 상승 여력을 충분히 감안해 청약할 것을 주문했다.

■글 / 문성일(머니투데이 기자)